Apartamentele se vând mai greu dar proprietarii de chirie câștigă mai mult în 2026
Piața imobiliară din România a intrat într-o zodie a extremelor la început de 2026. Tranzacțiile cu apartamente s-au prăbușit cu 21% la nivel național, iar în unele județe căderea atinge un dramatic 50%. Dar marii investitori imobiliari anticipează o creștere a chiriilor. Dilema pentru oricine caută o locuință în București este mai complicată ca oricând: să te înhami la o rată într-o piață blocată sau să accepți o chirie tot mai scumpă? Analizăm cifrele și tendințele pentru a oferi un ghid complet al acestei decizii cruciale.
De ce nu se mai vând apartamente
Începutul de an a adus o răcire bruscă a entuziasmului pe piața rezidențială. Cifrele sunt clare: numărul de apartamente vândute în toată țara a scăzut cu peste o cincime față de aceeași perioadă a anului trecut. Scăderea este și mai accentuată în afara Capitalei, unde anumite județe raportează o înjumătățire a tranzacțiilor. Acest blocaj vine după ani de creșteri susținute și semnalează o epuizare a puterii de cumpărare și o prudență sporită din partea românilor.
Principala cauză pare a fi un decalaj major între așteptările vânzătorilor și posibilitățile cumpărătorilor. Prețurile cerute rămân la un nivel ridicat, în timp ce potențialii clienți, speriați de dobânzile încă mari la credite și de incertitudinea economică, amână decizia de a cumpăra. Mulți stau pe margine, în speranța unei corecții a prețurilor care însă întârzie să apară. Dezvoltatorii, la rândul lor, sunt mai precauți, preferând să aștepte o stabilizare a cererii înainte de a lansa noi proiecte de anvergură.
Paradoxul chiriilor: mai puțini cumpărători, prețuri mai mari
Aici intervine paradoxul. O piață a vânzărilor înghețată ar trebui, teoretic, să pună presiune descrescătoare pe întreg sectorul imobiliar. Doar că realitatea este alta. Un sondaj realizat de Cushman & Wakefield Echinox la începutul anului arată că investitorii imobiliari majori din România se așteaptă la o creștere a chiriilor pe parcursul lui 2026. Logica lor este simplă: dacă oamenii nu mai cumpără, trebuie să locuiască undeva. Iar acel undeva este, în majoritatea cazurilor, un apartament închiriat.
Astfel, cererea pe piața chiriilor crește direct proporțional cu scăderea cererii de pe piața de vânzări. Familiile tinere, tinerii profesioniști sau cei care se mută în București pentru un loc de muncă, toți aceștia devin chiriași în loc de proprietari. Această presiune suplimentară pe un stoc limitat de locuințe de închiriat de calitate duce inevitabil la majorarea prețurilor. Investitorii mai anticipează și o stabilizare a cererii pentru spațiile noi, ceea ce sugerează că segmentul premium ar putea fi mai rezilient, lăsând apartamentele vechi și medii să absoarbă șocul cererii crescute de chiriași.
Calculul concret: Rată vs. Chirie pentru 2 camere în București
Să facem un exercițiu de calcul pentru un apartament de 2 camere, evaluat ipotetic la 100.000 de euro, într-o zonă semicentrală a Capitalei. Nu avem cifre exacte privind dobânzile medii din martie 2026, dar putem simula scenariul pe baza contextului actual.
Scenariul Ratei:
Pentru un credit de 85.000 de euro (cu un avans de 15%), pe 30 de ani, la o dobândă variabilă legată de IRCC, rata lunară ar putea fluctua semnificativ. Să presupunem o dobândă totală de 7%. Rata lunară ar fi de aproximativ 565 de euro (circa 2.800 de lei). La această sumă se adaugă costurile inițiale: avansul de 15.000 de euro, taxele notariale și de evaluare (aproximativ 1.500-2.000 de euro), plus impozitul anual pe proprietate și asigurarea obligatorie a locuinței. Efortul financiar inițial este masiv, iar rata lunară reprezintă un angajament pe termen foarte lung, vulnerabil la fluctuațiile indicelui de referință, conform metodologiei explicate de Banca Națională a României.
Scenariul Chiriei:
Pentru același tip de apartament, chiria medie în București se situează în jurul a 500-550 de euro. Costul inițial este mult mai mic: o lună garanție plus prima lună de chirie, adică aproximativ 1.000-1.100 de euro. Nu există costuri notariale, impozite pe proprietate sau grija reparațiilor majore. Problema? Această chirie, conform așteptărilor investitorilor, ar putea crește. O majorare de 10% într-un an ar duce costul lunar la 550-605 euro, apropiindu-se periculos de mult de nivelul unei rate. Principalul dezavantaj rămâne lipsa de predictibilitate și faptul că, la finalul contractului, banii sunt cheltuiți fără a construi un activ propriu.
Ce urmează în piața imobiliară
Decizia între rată și chirie în 2026 este mai puțin despre cifre absolute și mai mult despre toleranța la risc și orizontul de timp. Piața se află într-un punct de inflexiune. Cumpărătorii așteaptă o ieftinire, dar vânzătorii nu par dispuși să lase din preț, mai ales în zonele atractive din București. Între timp, presiunea se mută pe chiriași, care devin victimele colaterale ale acestui blocaj.
Cumpărarea unui apartament acum ar putea însemna blocarea unui preț și a unei dobânzi la un nivel considerat încă ridicat, dar cu perspectiva unei eventuale refinanțări într-un context economic mai favorabil. A rămâne în chirie oferă flexibilitate, dar cu riscul unor costuri lunare în creștere și fără siguranța pe termen lung. Alegerea depinde, în final, de stabilitatea financiară personală și de planurile de viitor ale fiecăruia.
