De ce persoanele în vârstă nu pot obține noi credite ipotecare
La sfârșitul lui 2019, contractul lui Molly Stuart s-a încheiat la colegiul comunitar în care lucra. „În mod normal, aș primi un nou loc de muncă, dar apoi s-a întâmplat Covid”, a spus ea. Așa că a colectat șomaj pentru o vreme, apoi s-a pensionat.
În 2021, în speranța de a-și oferi un spațiu de respirație financiar, ea a încercat să refinanțeze casa fermă cu trei dormitoare pe care o cumpărase cu 18 ani mai devreme pe un acru de teren în comitatul Sacramento, California.
„Sunt un risc extrem de bun”, a spus doamna Stuart, 60 de ani, avocat. Avea un istoric de muncă de 30 de ani și un rating de credit peste 800. Ipoteca rămasă era de 102.000 de dolari, dar ea a estimat că casa valorează aproximativ 500.000 de dolari. Ea plătise deja ipoteca pentru o altă casă din Sacramento, pe care a închiriat-o.
Dar compania ei de credit ipotecar i-a respins cererea. „Nu m-am calificat pentru o refinanțare pentru că nu aveam venituri suficiente”, a spus ea. „A fost extrem de frustrant.”
Dar nu neobișnuit. Adulții în vârstă au ratinguri de credit mai ridicate decât orice altă cohortă de vârstă, dar studii recente au arătat că sunt mult mai probabil să fie respinși pentru majoritatea tipurilor de credite ipotecare. Acest lucru ridică bariere pentru americanii mai în vârstă care speră să-și renoveze sau să-și modernizeze casele sau să obțină capitalul proprietății drept tampon împotriva cheltuielilor medicale, văduviei sau alte crize.
O mare parte din averea adulților în vârstă este legată de proprietăți imobiliare. Printre proprietarii de locuințe cu vârsta cuprinsă între 65 și 74 de ani, capitalul propriu a reprezentat aproximativ 47% din valoarea lor netă în 2019, conform datelor federale; printre cei peste 75 de ani, a fost de 55 la sută. Printre proprietarii de case de culoare de peste 62 de ani, aceasta a reprezentat aproape trei sferturi din averea lor netă.
Dar o casă nu este un activ financiar, a remarcat Lori Trawinski, director de finanțe și locuri de muncă la Institutul de Politici Publice AARP din Washington. „Se transformă într-un activ financiar doar dacă iei un împrumut sau îl vinzi.”
Obținerea acestui împrumut poate fi mai greu decât se așteaptă proprietarii.
În februarie, Natee Amornsiripanitch, economist la Banca Rezervei Federale din Philadelphia, a publicat o analiză a peste 9 milioane de cereri de credit ipotecar colectate prin Legea privind informarea ipotecarelor pentru locuințe din 2018 până în 2020. El a constatat că ratele de respingere au crescut constant odată cu vârsta, în special accelerând. pentru solicitanții de peste 70 de ani.
Concentrându-se pe cererile de refinanțare, el a raportat o rată de respingere de 17,5% pentru toate vârstele. Dar pentru cei în vârstă de 60 de ani, acesta a depășit 19 la sută, iar între cei de 70 de ani și mai mult a fost de peste 20 la sută – diferențe semnificative statistic.
În plus, solicitanții mai în vârstă au plătit dobânzi puțin mai mari atunci când au contractat fie refinanțări, fie noi credite ipotecare.
Metodologia studiului a controlat scorurile de credit și tipurile de proprietate, precum și factorii economici și demografici, a declarat Alicia Munnell, directorul Centrului de Cercetare pentru Pensionare de la Boston College, care a republicat munca dr. Amornsiripanitch. „Se uită la cei cu călcâi și pe cei mai puțin bine. Vârsta este încă un factor.”
Deși Legea federală privind egalitatea de șanse de credit a interzis de multă vreme discriminarea în funcție de vârstă (precum și rasa, culoarea, religia, originea națională, sexul și starea civilă), creditorilor li se permite să ia în considerare vârsta dacă o consideră relevantă pentru bonitatea.
Dr. Amornsiripanitch a stabilit, de exemplu, că creditorii au atribuit mai mult de jumătate din respingerea solicitanților mai în vârstă drept „garanție insuficientă”. El a speculat că creditorii nu au considerat că acele case valorează atât de mult pe cât credeau solicitanții, posibil pentru că proprietarii mai în vârstă ocupă case mai vechi și ar fi putut amâna întreținerea.
Creditorii se îngrijorează și de riscurile de mortalitate ale debitorilor mai în vârstă.
Pe parcursul unui împrumut de 30 de ani, „cineva care moare este cu adevărat incomod pentru un creditor și poate fi costisitor”, a explicat dr. Munnell. Dacă ipoteca este plătită mai devreme, o bancă sau o companie ipotecară reîmprumută banii, eventual la dobânzi mai mici. Dacă proprietatea ajunge la executare silită după un deces, banca se confruntă cu acțiuni legale.
Și, ca și în cazul doamnei Stuart, creditorilor le pasă de venitul redus după pensionare. „Oamenii care sunt angajați prezintă un risc mai mic decât cei care nu sunt”, a spus Teresa Ghilarducci, economist al muncii la New School for Social Research din New York City. „Este mai greu să obții o ipotecă după ce te pensionezi.”
Acest lucru este valabil mai ales pentru că vârstnicii de astăzi sunt mai predispuși să aibă datorii, și mai multe, decât generațiile anterioare. Acest lucru le afectează raportul datorie-venit (DTI), o măsură căreia creditorii îi acordă o atenție deosebită.
„DTI ridicat este un motiv cheie de negare”, a spus Linna Zhu, un economist de cercetare la Institutul Urban din Washington, ale cărui cercetări au documentat, de asemenea, rate mai mari de respingere la vârste mai înaintate.
Un studiu pe care l-a publicat în 2021 a constatat rate de refuz ipotecar de 18,7% pentru persoanele de peste 75 de ani, 15,4% pentru cei între 65 și 74 de ani și 12% pentru persoanele sub 65 de ani.
Dr. Zhu și colegii ei au raportat, totuși, că probabilitatea de negare depinde de tipul de împrumut. Liniile de credit cu capital propriu, care nu încep să perceapă dobândă sau să solicite rambursare până când proprietarul casei folosește creditul, au avut rate la fel de mari de respingere la toate grupele de vârstă.
Spre deosebire de aceasta, refinanțările de încasare care oferă o sumă forfetară – un produs popular în perioada recentă de creștere a prețurilor la locuințe și a ratelor dobânzilor foarte scăzute – au fost refuzate la peste 21% dintre solicitanții de peste 75 de ani în 2020, comparativ cu doar 14,6% a viitorilor debitori sub 65 de ani.
Iar pentru creditele ipotecare de conversie a capitalului propriu – un tip de ipotecă inversă garantată de Federal Housing Administration – debitorii mai tineri au avut de fapt rate mai mari de respingere.
Ratele dobânzilor extrem de scăzute din ultimii ani au făcut împrumutul mai ușor pentru toată lumea, mascând aceste discrepanțe de vârstă, a spus dr. Zhu. Dar, deoarece ratele au crescut brusc, „va fi mai dificil să vă atingeți capitalul propriu”, a spus ea.
Schimbările de politică ar putea reduce aceste bariere legate de vârstă.
În loc să se bazeze atât de mult pe venituri și datorii pentru a evalua bonitatea, „este important să ne uităm la surse alternative de avere pentru o imagine mai cuprinzătoare a situației financiare a cuiva”, a spus dr. Zhu.
Schimbarea acestor evaluări ar necesita „un efort colectiv”, a spus dr. Zhu, care implică creditori comerciali, Fannie Mae și Freddie Mac, sponsorizați de la nivel federal, și agenții federale precum FHA și Departamentul pentru Locuințe și Dezvoltare Urbană.
Această abordare ar fi ajutat-o pe doamna Stuart, care avea active substanțiale, dar venituri modeste după pensionare. După ce compania ei de credite ipotecare a refuzat-o pentru refinanțare, ea și-a folosit economiile pentru a-și plăti în avans șase luni din ipoteca – durata maximă pe care i-ar permite creditorul ei. Acest lucru a redus presiunea plăților lunare și poate alege să o facă din nou.
Dar în comparație cu refinanțarea, care i-ar fi redus plățile lunare pentru următorii 30 de ani fără să-și epuizeze economiile, este o soluție temporară. „Va fi bine”, a spus ea despre experiența ei. „Dar a fost nerezonabil.”
Sursa – www.nytimes.com
