Mutarea lângă București după expirarea TVA de 9%. Cum se compară prețul locuinței, școala și naveta

Familiile care cumpără o locuință nouă lângă București trebuie să includă în buget TVA de 21% pentru livrările de la dezvoltatori plătitori de taxă, după încheierea regimului tranzitoriu la 30 septembrie 2026. Comparația cu o locuință din Capitală trebuie făcută între prețurile finale, cu taxa inclusă, împreună cu verificarea școlii și a traseului zilnic spre serviciu.

Pentru casa sau apartamentul ales, oferta trebuie să precizeze separat dacă TVA este inclusă.

Taxa schimbă suma plătită pentru aceeași locuință

Cota standard a crescut de la 19% la nivelul actual începând cu 1 august 2025, prin Legea nr. 141/2025. Avansul plătit înaintea livrării nu fixează definitiv cota: Codul fiscal prevede aplicarea celei valabile la momentul în care intervine faptul generator, iar facturile de avans se regularizează dacă între timp cota se schimbă.

Diferența dintre regimul redus și cel standard poate fi urmărită printr-un calcul orientativ, la aceeași valoare a locuinței fără taxă:

• Pentru 300.000 lei fără TVA, taxa este de 27.000 lei la cota redusă și de 63.000 lei la cea standard. Diferența este de 36.000 lei.
• Pentru 400.000 lei fără TVA, taxa este de 36.000 lei, respectiv 84.000 lei. Diferența ajunge la 48.000 lei.
• Pentru 500.000 lei fără TVA, taxa este de 45.000 lei, respectiv 105.000 lei. Diferența este de 60.000 lei.
• La 600.000 lei fără TVA, taxa este de 54.000 lei, respectiv 126.000 lei. Diferența de 72.000 lei este cea maximă corespunzătoare plafonului regimului tranzitoriu.

În antecontract trebuie verificată formularea prețului. Dacă acesta este stabilit ca sumă la care se adaugă TVA în cota legală de la livrare, diferența revine cumpărătorului. Dacă este prevăzut un preț final cu TVA inclusă, dezvoltatorul absoarbe diferența prin reducerea sumei care îi rămâne fără taxă.

Când întârzierea livrării îi este imputabilă dezvoltatorului, suma suplimentară poate fi cerută ca despăgubire în condițiile contractului. Înaintea semnării actului final, clauzele privind întârzierea și prețul trebuie analizate cu un avocat. Dacă achiziția este finanțată prin credit, modificarea sumei necesare trebuie discutată și cu banca.

Cota redusă depindea de toate condițiile, nu doar de avans

Legea nr. 161/2026 a prelungit termenul pentru achiziția unei singure locuințe cu taxa pe valoarea adăugată (TVA) de 9%. După această modificare, ANAF a publicat un ghid actualizat privind aplicarea cotei reduse, după cum a relatat StartupCafe. Pentru locuințele disponibile pe Avem Imobiliare, cumpărătorul trebuie să verifice în ofertă cota de TVA și prețul final. Ghidul prezintă condițiile cumulative pentru aplicarea facilității:

• Suprafața utilă era de maximum 120 mp, fără anexele gospodărești, iar valoarea, inclusiv terenul pe care era construită locuința, nu depășea plafonul fără taxă din ultimul exemplu de calcul.
• Locuința putea fi locuită ca atare la livrare, realizată cel târziu la termenul de încheiere a regimului tranzitoriu, inclusiv în ultima zi. Condițiile legale de locuire erau cele în vigoare la data actului privind avansul.
• Cumpărătorul nu achiziționase altă locuință cu cotă redusă începând cu 1 ianuarie 2023, potrivit Registrului achizițiilor de locuințe cu cota redusă de TVA.
• Actul juridic privind plata în avans fusese încheiat până la 1 august 2025.
• Pentru actele încheiate între 3 și 31 iulie 2025 inclusiv, cumpărătorul trebuia să dovedească la livrare achitarea integrală, până la ultima zi a acelui interval, a unui avans de 20% din valoarea locuinței fără TVA.

Suprafața utilă se stabilește potrivit Legii locuinței nr. 114/1996, iar anexele gospodărești sunt cele definite prin Legea nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcții. Aceste delimitări contează pentru verificarea suprafeței eligibile.

Condiția de locuire presupune acces individual la spațiul locuibil, fără afectarea folosinței exclusive a altei persoane sau familii. Sunt necesare energia electrică, apa potabilă și evacuarea controlată a apelor uzate și a reziduurilor menajere, precum și cel puțin un spațiu de odihnă, unul pentru pregătirea hranei și un grup sanitar.

La exterior sunt cerute geamuri, ușă de intrare și acoperiș, dacă tipul construcției îl prevede. În interior trebuie să existe pereți și podele finisate, uși potrivit proiectului, vas de toaletă, lavoar și spălător cu cuvă, cu bateriile aferente. Instalația electrică include tabloul, dozele, întrerupătoarele și prizele. Predarea unui apartament la gri sau semifinisat nu îndeplinește această condiție.

Notarul verifică achizițiile anterioare și înscrie taxa în act

Registrul se consultă înainte de autentificarea actului de transfer al proprietății sau a celui privind avansul. Dacă verificarea arată că regula unei singure achiziții cu facilitate fiscală nu este respectată, tranzacția poate fi autentificată cu cota standard.

La autentificarea transferului unei locuințe eligibile, notarul completează electronic registrul. Evidența cuprinde cumpărătorii, vânzătorul, adresa locuinței, valoarea operațiunii fără taxă, numărul și data încheierii notariale, datele notarului, precum și data și numărul generate de aplicație. Sunt păstrate și informații istorice din registrul achizițiilor cu TVA de 5%.

Actele trebuie să consemneze verificarea și, după caz, completarea registrului. Cota aplicată se înscrie indiferent dacă taxa este adăugată la preț sau inclusă în acesta. O achiziție cu facilitate fiscală făcută în 2023 contează la verificarea eligibilității.

O vânzare obișnuită între persoane fizice nu intră în sfera TVA; rămân taxele notariale și impozitul pe transfer datorat de vânzător. Situația fiscală este diferită dacă persoana fizică vânzătoare acționează ca persoană impozabilă, prin vânzări repetate sau activitate economică.

Actele semnate la începutul lui august au o regulă de restituire

Termenul anterior al facilității era 31 iulie 2026. Legea nr. 161/2026 a fost publicată în Monitorul Oficial nr. 642 din 4 august și a intrat în vigoare la 7 august, redeschizând perioada de aplicare a cotei reduse.

Potrivit Avem Imobiliare, atacul cibernetic asupra ANCPI din 14 iulie 2026 a blocat extrasele de carte funciară și semnarea actelor la notar în ultimele două săptămâni ale perioadei inițiale.

Pentru actele semnate cu taxa standard între 1 și 6 august 2026, legea permite solicitarea restituirii diferenței dacă erau îndeplinite condițiile regimului tranzitoriu. Cererile se pot depune începând cu 1 octombrie 2026.

Restituirea privește o singură locuință. Dacă au fost cumpărate mai multe în acel interval, este vizată cea pentru care faptul generator al taxei a intervenit primul. Contractul autentic, factura, antecontractul și dovezile achitării avansului trebuie păstrate pentru susținerea solicitării.

Separat, pentru clădirile și terenurile livrate primăriilor în vederea închirierii subvenționate, facilitatea se aplica până la 1 octombrie 2026, dacă actele privind avansul fuseseră încheiate până la 1 august 2025. Locuințele erau destinate persoanelor sau familiilor care nu își permiteau cumpărarea ori închirierea în condițiile pieței.

Școala trebuie verificată pentru adresa aleasă

Înaintea mutării, familia trebuie să verifice locurile la școala sau grădinița din localitatea aleasă, inclusiv disponibilitatea programului prelungit.

Naveta se estimează pe traseul familiei

Estimarea trebuie făcută pentru drumul dintre locuință, școală și serviciu, la orele la care familia îl va parcurge. Pentru transportul public, trebuie verificate traseele și tarifele valabile la momentul mutării.

La compararea localităților contează infrastructura utilizabilă la mutare.