ANAF începe controale la românii cu venituri din chirii. Ce acte trebuie să ai

ANAF începe controale la românii cu venituri din chirii. Ce acte trebuie să ai pregătite

Agenția Națională de Administrare Fiscală (ANAF) a pus ochii pe veniturile din închirieri, o piață uriașă, dar în mare parte nedeclarată. Începând cu această lună, inspectorii fiscali demarează o campanie amplă de controale la persoanele fizice care obțin bani din chirii, fie că vorbim de apartamente închiriate pe termen lung sau de locuințe în regim hotelier, pe platforme ca Airbnb sau Booking. Miza este aducerea la lumină a unor sume considerabile și creșterea conformării voluntare. Pentru proprietari, asta înseamnă un singur lucru: trebuie să aibă actele în perfectă ordine. Acest ghid complet explică, pas cu pas, ce taxe datorezi statului în 2026 și ce documente trebuie să ai la îndemână pentru a evita amenzi usturătoare.

Chiria clasică: Impozit de 10% și o deducere forfetară

Regula de bază pentru veniturile obținute din închirierea pe termen lung a unui imobil este relativ simplă. Statul aplică un impozit de 10%, dar nu pe întreaga sumă încasată. Legea permite o deducere forfetară de 20% din venitul brut anual. Practic, Fiscul consideră din start că 20% din banii de chirie reprezintă cheltuieli de întreținere și administrare, fără să fie nevoie să le dovedești cu facturi.

Concret, cum se calculează? Să presupunem un venit brut anual de 36.000 de lei (echivalentul unei chirii de 3.000 de lei pe lună). Mai întâi, se scade cota forfetară de 20%, adică 7.200 de lei. Baza de impozitare, sau venitul net, devine astfel 28.800 de lei. Impozitul final datorat este de 10% din această sumă, adică 2.880 de lei pe an.

RecomandăriCum sa declari veniturile din chirii la ANAF

Proprietarii trebuie să declare aceste venituri prin intermediul Declarației Unice, care se depune online până la data de 25 mai a anului următor celui în care s-au încasat banii. Plata se face tot până la această dată.

CASS, taxa pe sănătate care se adaugă la impozit

Impozitul pe venit nu este singura obligație fiscală. Proprietarii datorează și Contribuția de Asigurări Sociale de Sănătate (CASS), dar numai dacă venitul net anual din chirii, singur sau cumulat cu alte venituri extrasalariale (dividende, activități independente etc.), depășește anumite praguri. Pentru veniturile din 2025, declarate în 2026, pragul minim este de 6 salarii minime brute pe economie. Dacă venitul net depășește acest plafon, se plătește CASS de 10%, calculată la nivelul acestui prag. Baza de calcul pentru CASS este plafonată la 24 de salarii minime brute pe an.

Atenție, această contribuție se plătește chiar dacă proprietarul este deja asigurat, fiind salariat sau pensionar. Excepțiile sunt foarte puține. Calculul și declararea CASS se fac tot prin Declarația Unică, alături de impozitul pe venit.

RecomandăriANAF pune lupa pe veniturile din investiții cu controale și avertismente pentru investitorii la bursă

Airbnb și Booking: Alte reguli, altă taxare

Pentru cei care închiriază în scop turistic, regulile se schimbă. Aici, fiscalitatea depinde de numărul de camere închiriate.

Dacă un proprietar închiriază în scop turistic un număr de până la 5 camere pe parcursul unui an fiscal, impozitarea se face pe baza unei norme anuale de venit. Această normă este o sumă fixă, stabilită de autoritățile locale, care variază în funcție de localitate și de zona în care se află imobilul. Impozitul de 10% se aplică la această normă, indiferent de încasările reale. Este un sistem simplificat, care nu necesită contabilitate în partidă simplă.

Problema apare când se depășește acest prag. O persoană care închiriază mai mult de 5 camere în scop turistic este obligată ca, începând cu anul fiscal următor, să își declare veniturile în sistem real. Asta înseamnă că este considerată PFA (persoană fizică autorizată) sau desfășoară o activitate independentă. Impozitul de 10% se va calcula la venitul net real (încasări minus cheltuieli deductibile), iar proprietarul va trebui să țină registre contabile și să justifice toate cheltuielile. De asemenea, se vor datora contribuții sociale (CAS și CASS) dacă se depășesc plafoanele legale.

Ce acte trebuie să prezinți inspectorilor ANAF

În cazul unui control, pregătirea documentelor corecte poate face diferența între o simplă verificare și un proces verbal cu amenzi. Iată ce trebuie să ai pregătit:

• Contractul de închiriere: Este documentul de bază care atestă relația dintre proprietar și chiriaș. Acesta trebuie să fie înregistrat la organul fiscal competent.
• Dovada încasării veniturilor: Extrasele de cont bancar sunt cea mai bună dovadă. Pentru plățile în numerar, chitanțele sunt esențiale.
• Declarația Unică: Copii ale declarațiilor depuse în anii anteriori, pentru a demonstra că veniturile au fost raportate corect autorităților.
• Pentru activități în sistem real (peste 5 camere în regim turistic): Registrul de evidență fiscală, facturi, chitanțe și alte documente care justifică cheltuielile deductibile (utilități, reparații, taxe locale, etc.).

Inspectorii vor verifica corespondența dintre sumele declarate și cele efectiv încasate. Orice neconcordanță poate duce la recalcularea impozitelor și la aplicarea de dobânzi și penalități de întârziere. În cel mai rău caz, dacă sursa veniturilor nu poate fi identificată și justificată, Fiscul poate aplica o cotă de impozitare de 70% pe sumele considerate a fi venituri din surse neidentificate, conform prevederilor Codului Fiscal.