Când statul ia doar o parte din teren, problema poate rămâne pe proprietatea neexpropriată

În marile proiecte de infrastructură, exproprierea nu înseamnă întotdeauna pierderea întregului teren. De multe ori, traseul unei autostrăzi, al unui drum expres sau al unei variante ocolitoare intersectează numai o parte din proprietate.

Statul preia suprafața necesară proiectului, iar diferența rămâne proprietarului.

La prima vedere, aceasta pare o situație simplă: sunt expropriați un anumit număr de metri pătrați, se stabilește despăgubirea pentru acea suprafață, iar proprietarul păstrează restul.

În realitate, tocmai aceste cazuri pot ridica unele dintre cele mai dificile probleme de evaluare.

Un teren nu este doar suma suprafețelor sale

Să presupunem că o parcelă are 5.000 mp și din ea sunt expropriați 800 mp.

Matematic, proprietarului îi rămân 4.200 mp.

Dar valoarea economică a acelor 4.200 mp nu poate fi determinată întotdeauna doar prin faptul că suprafața există în continuare.

Înainte de expropriere, terenul poate avea o anumită formă, acces la un drum, o deschidere utilă și o anumită posibilitate de exploatare. După realizarea coridorului de infrastructură, configurația poate fi diferită.

Uneori schimbarea nu produce nicio problemă reală. Alteori terenul poate rămâne fragmentat, cu o formă mai dificilă sau cu un acces modificat.

De aici apare problema prejudiciului produs părții rămase.

Ce spune legea

Art. 26 din Legea nr. 33/1994 stabilește că despăgubirea se compune din valoarea reală a imobilului și prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane îndreptățite.

Este important însă ca această regulă să nu fie interpretată prea simplist.

Faptul că o proprietate este expropriată parțial nu înseamnă automat că proprietarul primește o sumă suplimentară pentru terenul care rămâne.

Trebuie să existe un prejudiciu real, iar acesta trebuie să poată fi demonstrat.

Altfel spus, nu simpla nemulțumire a proprietarului este relevantă, ci efectele patrimoniale concrete ale lucrării asupra proprietății rămase.

Accesul poate conta, dar nu în orice situație

Una dintre cele mai frecvente probleme invocate este accesul.

Un teren care înainte avea acces direct poate ajunge într-o configurație diferită după realizarea drumului. Dar și aici situațiile trebuie diferențiate.

O modificare minoră a traseului de acces nu este neapărat echivalentă cu o pierdere patrimonială. În schimb, dacă utilizarea normală a proprietății devine substanțial mai dificilă, problema trebuie analizată în concret.

Același lucru este valabil pentru forma terenului.

O fâșie expropriată din marginea unei parcele poate avea un impact redus. O tăiere care fragmentează proprietatea în două suprafețe greu utilizabile poate produce efecte cu totul diferite.

Și partea rămasă se poate aprecia

Există și o nuanță pe care proprietarii o ignoră uneori.

Legea are în vedere inclusiv ipoteza în care partea neexpropriată dobândește un spor de valoare datorită lucrărilor realizate.

Prin urmare, analiza exproprierii parțiale nu funcționează numai într-o singură direcție.

Scopul nu este să presupunem că orice autostradă scade valoarea terenului rămas, ci să vedem ce s-a întâmplat în realitate cu proprietatea respectivă.

Valoarea pe metru pătrat poate fi înșelătoare

Proprietarii tind firesc să compare suma primită cu ceea ce au auzit că valorează terenurile din zonă.

Dar un calcul de tipul „mi-au dat X lei pentru Y metri pătrați” nu spune întreaga poveste.

Pot exista diferențe între terenuri intravilane și extravilane, între parcele cu acces și cele fără acces, între diferite categorii de folosință sau între terenuri cu posibilități diferite de construire.

La acestea se poate adăuga situația părții neexpropriate.

De aceea, două persoane afectate de același proiect și aflate chiar în aceeași localitate pot avea dosare foarte diferite.

Contestarea unei despăgubiri trebuie precedată de analiză

Legea permite proprietarului nemulțumit de cuantumul despăgubirii să solicite verificarea acestuia în instanță.

Dar existența acestei posibilități nu transformă orice expropriere într-un proces care merită început.

Uneori, după analiza documentelor, concluzia poate fi că despăgubirea nu justifică un litigiu. Alteori, există elemente care nu se observă din simpla citire a anexei cu valori.

Un avocat exproprieri poate verifica tocmai această diferență: dacă avem doar o nemulțumire subiectivă față de suma oferită sau dacă există date juridice și economice care justifică o analiză mai aprofundată.

Pentru asta pot deveni relevante actele de proprietate, cadastrul, situația urbanistică, suprafața expropriată și configurația terenului care rămâne.

Cea mai importantă întrebare poate să nu fie cât s-a luat

În cazul unei exproprieri totale, proprietarul pierde imobilul afectat, iar centrul discuției este de regulă valoarea acestuia.

În cazul unei exproprieri parțiale, întrebarea poate fi diferită:

ce proprietate a rămas după trecerea proiectului?

Uneori răspunsul este simplu: un teren aproape identic din punct de vedere economic, doar puțin mai mic.

Alteori, cei câțiva metri preluați pot schimba semnificativ accesul, forma sau utilitatea întregii parcele.

De aceea, adevărata dimensiune a unei exproprieri parțiale nu se vede întotdeauna în coloana cu suprafața expropriată.

Se vede abia atunci când proprietatea este privită înainte și după proiect.