Stabilirea prețului de vânzare al unei locuințe este una dintre cele mai dificile decizii pe care le poate lua un proprietar. Mulți își supraevaluează apartamentul din motive emoționale sau pentru că au auzit că „vecinul a vândut mai scump”.
Însă o strategie greșită poate ține luni întregi o proprietate nevândută. „Prețul corect este cel care atrage cumpărători, nu cel care flatează proprietarul”, spun specialiștii de pe piața imobiliară.
O analiză a pieței este primul pas în alcătuirea prețului
Pentru a stabili un preț corect, este esențial să analizezi proprietățile similare din zonă, aflate deja la vânzare. Platforme precum Imobiliare.ro oferă instrumente utile de filtrare: poți căuta locuințe după localitate, cartier, suprafață utilă, număr de camere, etaj sau dotări.
Compararea acestor date îți oferă o imagine reală asupra prețului mediu pe metru pătrat și te ajută să înțelegi la ce sumă se vinde cu adevărat o locuință ca a ta — nu doar la cât se cere.
Zona este criteriul care face diferența de mii de euro
Locația este, de departe, cel mai important factor în stabilirea prețului. Un apartament din Ferentari (1.236 euro/mp), Prelungirea Ghencea (1.295 euro/mp) sau Giurgiului (1.294 euro/mp) este aproape de două ori mai ieftin decât unul din Dorobanți (2.736 euro/mp), Aviatorilor (2.759 euro/mp) sau zona Herăstrău, unde prețul depășește 3.000 euro/mp.
La Cluj-Napoca, diferențele sunt la fel de mari: Bună Ziua are un preț mediu de 2.924 euro/mp, în timp ce în Iris, la periferie, locuințele similare costă 2.418 euro/mp.
La Timișoara, apartamentele ultracentrale ajung la 2.098 euro/mp, iar în Fratelia-Steaua scad până la 1.418 euro/mp.
Transportul, infrastructura, vecinătățile și prestigiul cartierului pot ridica sau coborî prețul unei proprietăți cu zeci de procente.
Vechimea imobilului este un alt detaliu care schimbă totul
Clădirile vechi, deși uneori bine poziționate, se vând la prețuri mai mici decât cele noi.
În Cluj-Napoca, la finalul lui 2024, un apartament într-un bloc vechi costa 2.970 euro/mp, în timp ce într-un imobil nou ajungea la 3.155 euro/mp.
Tendința se menține și în Brașov, unde diferența este chiar mai mare: 1.968 euro/mp pentru blocurile vechi, față de 2.458 euro/mp pentru cele noi.
Totuși, în zonele centrale unde nu se mai pot ridica blocuri moderne, chiar și locuințele mai vechi își mențin valoarea.
Atenție însă la clădirile cu bulină roșie – gradul de risc seismic poate scădea prețul cu până la 30%. Lista completă poate fi consultată pe site-ul Administrației Municipale pentru Consolidarea Clădirilor cu Risc Seismic.
Compartimentarea și finisajele au devenit detalii care adaugă valoare reală
Un apartament decomandat se vinde mai bine decât unul semidecomandat, iar o locuință finisată modern, cu centrală proprie, încălzire prin pardoseală sau mobilier de calitate, va atrage automat un preț mai mare.
Astfel, „Cumpărătorii plătesc pentru confort și pentru timpul economisit cu renovarea”, explică agenții imobiliari
La fel de importante sunt numărul băilor și al balcoanelor – un apartament cu două băi poate fi cu 5–10% mai scump decât unul identic, dar cu o singură baie.
Cât valorează o curte, o terasă sau anexele?
În cazul caselor, elemente precum curtea amenajată, grădina sau anexele pot crește prețul considerabil. O curte spațioasă, cu acces auto, garaj și zonă verde este un avantaj major pentru cumpărători, mai ales în orașele mari, unde terenurile devin tot mai rare.
În acest caz, „Suprafața curții și existența anexelor pot face diferența între o vânzare rapidă și luni de așteptare”, spun consultanții imobiliari.
Marja de negociere este arma ta secretă la vânzare
Oricât de bine ar fi calculat prețul, negocierea rămâne parte esențială a procesului. Specialiștii recomandă o marjă de negociere de 3–4%, suficientă pentru a oferi flexibilitate fără să pierzi bani.
Din datele Imobiliare.ro Market360, în București marja medie este de 4%, în Cluj-Napoca de 3,9%, iar în Constanța de 3,6%. Această rezervă îi oferă cumpărătorului impresia că obține un avantaj, iar proprietarului – posibilitatea de a încheia tranzacția rapid și convenabil.
Care este capcana supraevaluării?
Un preț exagerat este cea mai sigură cale către blocarea vânzării. Proprietățile listate cu sume prea mari rămân luni întregi pe piață, iar cumpărătorii le evită din start.
Întotdeauna, „Piața are memorie. O locuință care stă prea mult listată devine suspectă, chiar dacă ulterior îi scazi prețul”, avertizează agenții imobiliari.
De aceea, e important să stabilești un preț realist și să te consulți cu un agent imobiliar profesionist care poate evalua corect proprietatea în funcție de cererea actuală și de tendințele zonei.
Aşadar, vânzarea unei locuințe nu este o loterie, ci un proces bazat pe date reale și strategie. Analizează piața, ține cont de factori precum zona, vechimea și dotările, stabilește o marjă corectă de negociere și evită tentația de a supraevalua.
Un preț realist va atrage mai mulți cumpărători, iar locuința ta se va vinde mai repede și mai profitabil.
