Cum funcționează un credit ipotecar pentru construcția unei case?

Un apartament îl cumperi cu prețul trecut în contract. O casă ridicată pe terenul tău își află prețul abia pe drum, la fiecare camion de beton și la fiecare factură de la instalator. Banca știe asta, așa că îți dă banii în bucăți, pe măsură ce vede șantierul crescând.

Un credit ipotecar pentru construcția unei case este un împrumut garantat cu ipotecă pe teren și pe casa în lucru, pe care banca îl eliberează în tranșe, după ce un evaluator confirmă fiecare etapă. Aportul tău vine de obicei din teren și din economii, dobânda curge doar pe sumele trase, iar după recepție rămâi cu un credit ipotecar obișnuit.

Ce este un credit ipotecar pentru construcție în regulile BNR?

Creditul ipotecar pentru construcție este, în limbajul Regulamentului Băncii Naționale a României nr. 17/2012 privind unele condiții de creditare, un „credit pentru investiții imobiliare”, adică un împrumut garantat cu ipotecă și dat pentru o construcție deja făcută sau care urmează să se facă. Ipoteca este dreptul băncii de a vinde imobilul dacă nu mai plătești, drept înscris în cartea funciară, adică în registrul public al imobilelor. La o casă nouă, ea se pune la început pe teren și pe construcția în curs, apoi se întinde asupra casei terminate.

Diferența față de un credit pentru un apartament gata construit stă în felul în care pleacă banii din bancă. La cumpărare, suma ajunge la vânzător într-o singură zi, la notar. La construcție, împrumutul se eliberează în tranșe, adică sume parțiale legate de stadiul lucrării, iar fiecare tranșă vine după ce un evaluator autorizat a văzut pe șantier că etapa anterioară e gata.

Potrivit Institutului Național de Statistică, în primele opt luni din 2026 s-au eliberat 21.791 de autorizații de construire pentru clădiri rezidențiale, cu 12,2% mai puține decât în aceeași perioadă din 2025. Din autorizațiile emise în august, 72,5% priveau mediul rural. Proporția arată că o casă nouă se ridică mai des la sat decât la oraș, iar terenul ei devine prima piesă din dosarul de credit.

Cât poți împrumuta și de ce venitul cântărește mai mult decât casa

Suma maximă dintr-un credit ipotecar pentru construcție o fixează două limite din Regulamentul BNR nr. 17/2012, gradul de îndatorare de cel mult 40% din venitul net și gradul de finanțare de cel mult 85% din valoarea garanției, la creditele în lei. Gradul de îndatorare este partea din venitul lunar net care pleacă pe rate, la toate creditele luate la un loc. Gradul de finanțare arată ce procent din valoarea imobilului ipotecat poate acoperi banca.

Același regulament conține o regulă pe care o consider cea mai importantă pentru cine construiește. Articolul 11⁴ le cere băncilor să judece în primul rând capacitatea ta de a câștiga bani și abia pe plan secund faptul că garanția valorează mai mult decât creditul sau că imobilul se va aprecia, inclusiv atunci când creditul e luat chiar pentru construirea lui. Cu alte cuvinte, suma pe care o poți lua o dă venitul, iar planurile casei, oricât de ambițioase, vin abia după aceea.

Gradul de îndatorare și perioada de grație

Limita de 40% urcă la 45% pentru cine nu are și nu a avut niciodată o locuință, însă textul regulamentului leagă excepția de primul credit contractat „în scopul achiziționării” unui imobil în care vei locui. Dacă banca aplică același prag și unei case construite de la zero ține de felul în care interpretează textul, așa că întreabă direct înainte să-ți faci socotelile pe 45%.

O regulă ușor de ratat privește ratele inegale. Unele bănci oferă la creditele pentru construcție o perioadă de grație, în care plătești doar dobânda pe banii trași, ceea ce face primele luni ușoare. Regulamentul prevede însă că, atunci când ratele nu sunt egale, banca ia în calcul cea mai mare obligație de plată din toată durata creditului. Perioada de grație îți ușurează bugetul de șantier, dar nu te ajută să te califici pentru o sumă mai mare.

Aportul propriu, terenul și diferența dintre 85% și 75%

Plafonul de 85% din valoarea garanției se aplică doar dacă declari pe propria răspundere că nu deții o locuință. Pentru cine are deja un apartament, regulamentul scade limitele cu 10 puncte procentuale, deci la un credit în lei banca poate finanța cel mult 75%, iar aportul propriu, adică partea din investiție pe care o acoperi tu, urcă la 25%.

Un exemplu calculat de mine arată cum se leagă cifrele. Să zicem că terenul e evaluat la 150.000 de lei, iar devizul casei, adică lista detaliată a costurilor de construcție, ajunge la 600.000 de lei. Dacă evaluatorul estimează că terenul cu casa terminată va valora 750.000 de lei, la 85% banca poate împrumuta până la 637.500 de lei, așa că cei 600.000 intră în plafon și terenul îți acoperă singur aportul. Dacă ai deja o locuință, plafonul coboară la 562.500 de lei, iar cei 37.500 de lei care lipsesc trebuie să vină din economii.

Cum ajung banii băncii pe șantier?

Banii dintr-un credit ipotecar pentru construcție ajung pe șantier în tranșe aprobate după vizitele evaluatorului, pe baza unui deviz general și a unui grafic de execuție, adică a calendarului etapelor, pe care banca le acceptă la început. În linii mari, drumul arată așa:

1. Banca îți analizează veniturile și îți comunică suma maximă pe care o poți lua.
2. Depui dosarul tehnic, cu extrasul de carte funciară al terenului, autorizația de construire, proiectul, devizul și graficul de execuție.
3. Evaluatorul estimează valoarea terenului și pe cea a casei terminate.
4. Semnezi contractul de credit, iar la notar contractul de ipotecă.
5. Banca eliberează prima tranșă în condițiile din contract, care cer adesea ca aportul tău să fie folosit primul.
6. Urmează celelalte tranșe, fiecare după o nouă vizită a evaluatorului și după ce justifici cheltuielile.
7. La final vin recepția, intabularea casei și extinderea ipotecii asupra ei.

Partea pe care eu aș trata-o cu cea mai mare atenție e decalajul dintre lucrare și plată. Banca plătește o etapă după ce o vede terminată, deci cineva trebuie să finanțeze munca până la vizita evaluatorului, fie tu din economii, fie constructorul, dacă acceptă să aștepte. Contractul cu constructorul ar trebui să aibă aceleași etape și aceleași praguri de plată ca graficul aprobat de bancă, altfel ajungi să plătești constructorului o fază pe care banca nu a decontat-o încă.

Pe durata construcției plătești dobândă doar pentru banii deja trași. Dobânda variabilă la creditele noi în lei se calculează ca IRCC, indicele de referință pentru creditele consumatorilor, publicat de BNR pe baza dobânzilor interbancare, la care se adaugă marja fixă a băncii. Potrivit datelor BNR, IRCC aplicabil de la 1 octombrie 2026 este 5,57%. Cu o marjă ipotetică de 2,5 puncte, la 300.000 de lei deja trași dobânda ajunge la circa 2.020 de lei pe lună, bani pe care îi plătești în paralel cu chiria sau cu rata locuinței în care stai până te muți.

Unde se rupe bugetul și cine acoperă diferența

Bugetul unui credit pentru construcție se rupe, de obicei, între deviz și realitate, iar diferența o acoperi tu, pentru că banca s-a angajat doar pentru suma aprobată la semnare. Depășirea poate veni dintr-o fundație mai adâncă decât s-a crezut sau dintr-o scumpire a oțelului între două tranșe. Majorarea creditului rămâne posibilă, dar Regulamentul BNR nr. 17/2012 cere pentru ea o nouă evaluare a capacității tale de rambursare.

Un loc unde surprizele apar des e chiar sub casă. Studiul geotehnic, adică analiza solului făcută prin foraje înainte de proiectare, stabilește cât de adâncă și cât de armată trebuie să fie fundația. Ce se măsoară în teren și cum se citesc rezultatele găsești în studiul geotehnic la construcția casei, explicat de SpinMag.org, iar pentru buget contează mai ales momentul în care îl faci. Eu l-aș comanda înainte de cumpărarea terenului, dacă vânzătorul permite, și aș verifica apoi ca devizul constructorului să folosească exact soluția de fundare recomandată în studiu.

Nu cred în ideea că un credit pentru construcție vine cu „costuri controlate”. Banca urmărește etapele și documentele, iar costurile le controlezi tu, prin contractul cu constructorul și prin rezerva pe care o ții deoparte. Eu n-aș porni un astfel de credit fără o rezervă proprie de cel puțin 10% din deviz, separată de aport. Aș citi atent și clauza despre ultima tranșă, ca să știu ce grad de finalizare cere banca înainte să o elibereze.

Autorizația de construire și calendarul creditului după noul Cod al urbanismului

Autorizația de construire este valabilă 3 ani de la emitere, potrivit articolului 309 din Legea nr. 169/2026 privind Codul amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor, în vigoare din 25 august 2026, care a înlocuit Legea nr. 50/1991. În acești trei ani trebuie să începi lucrările, iar dacă anunți autoritatea emitentă când le începi, valabilitatea se întinde pe toată durata de execuție trecută în autorizație. Dacă autorizația ta a fost emisă înainte de această dată, întreabă la primărie ce regim de prelungire i se aplică, pentru că perioada de tranziție dintre cele două legi are reguli proprii.

Anunțul de începere a lucrărilor are efecte concrete. Dacă nu înștiințezi autoritatea, durata de execuție se socotește de la data emiterii autorizației, chiar dacă excavatorul vine abia peste un an. Termenul de 3 ani nu se poate prelungi și poate fi suspendat o singură dată, pentru cel mult 12 luni. Dacă lucrările nu se termină în durata de execuție, poți cere cu cel puțin 15 zile înainte de expirare o prelungire de maximum 12 luni.

Contractul de credit are și el o perioadă în care poți trage tranșele, iar dacă ea expiră înaintea autorizației sau invers, rămâi fie cu bani fără drept de a construi, fie cu drept de a construi fără bani. Eu aș cere ca perioada de tragere din contract și durata de execuție din autorizație să se suprapună, cu o marjă de câteva luni. Pentru ordinea pașilor de dinaintea băncii, SpinMag.org, revistă online generalistă în limba română, are în categoria de construcții un material despre etapele de bază ale ridicării unei case.

Ce se schimbă după recepția casei

Recepția la terminarea lucrărilor este verificarea finală în care o comisie constată că lucrarea respectă autorizația și proiectul, iar procesul-verbal semnat atunci deschide drumul spre intabulare. Intabularea înseamnă înscrierea casei în cartea funciară, pe baza documentației cadastrale, după care ipoteca băncii se întinde asupra construcției terminate.

Din acest punct, creditul arată ca orice credit ipotecar, cu rată lunară întreagă și cu asigurările cerute de bancă. Pe lângă polița obligatorie a locuinței, băncile cer de regulă și una facultativă cesionată, adică o poliță în care despăgubirea merge întâi spre bancă.

O casă nouă poate intra și în ofertele legate de eficiența energetică. Analiza MrFinance.ro preluată de Revista Biz în septembrie 2026 arăta oferte de credit ipotecar cu dobândă fixă pe primii trei ani care porneau de la aproximativ 4,65%, condiționate la mai multe bănci de o locuință cu clasă energetică A, inclusiv la refinanțare. Pentru un credit de 350.000 de lei pe 30 de ani, aceeași analiză estima diferența față de o dobândă variabilă de 8,07% la circa 770 de lei pe lună.

Întrebări frecvente

Pot lua un credit pentru construcție dacă nu am încă terenul?

Un credit pentru construcție se sprijină pe ipoteca pusă pe teren, așa că banca are nevoie ca terenul să fie al tău sau să devină al tău în aceeași tranzacție. Nu toate băncile finanțează în același credit și cumpărarea terenului, deci verifică produsul înainte să semnezi antecontractul. Întreabă și dacă banca acceptă terenul ca aport și la ce valoare îl ia în calcul.

Se poate folosi programul Noua Casă pentru o casă construită de la zero?

Programul Noua Casă, administrat de Fondul Național de Garantare a Creditelor pentru Întreprinderile Mici și Mijlocii (FNGCIMM), este prezentat în ghidul fondului pentru ediția 2025 ca finanțare în lei pentru achiziția unei singure locuințe. Construcția pe teren propriu nu apare printre variantele descrise acolo. Pentru o casă ridicată de la zero, calea obișnuită rămâne creditul ipotecar standard, cu limitele BNR de finanțare și de îndatorare.

Ce se întâmplă dacă evaluatorul dă casei o valoare mai mică decât costul?

Raportul de evaluare estimează valoarea de piață a casei terminate, care nu coincide obligatoriu cu suma cheltuită pe ea. Gradul de finanțare se calculează la valoarea din raport, deci o evaluare sub cost scade suma maximă pe care o poate da banca. Diferența se acoperă din bani proprii sau prin simplificarea proiectului, motiv pentru care e bine să afli estimarea evaluatorului înainte de a bate în cuie devizul final.

Pot plăti meșterii fără acte și să justific apoi cheltuielile?

Plățile fără documente sunt greu de justificat în fața băncii, care cere de regulă facturi sau contracte pentru sumele trase dintr-un credit pentru construcție. O etapă executată fără acte poate fi văzută de evaluator pe teren și totuși să rămână nedecontată în dosar. Dacă lucrezi cu meșteri independenți, alege-i pe cei care pot emite factură și semnează cu ei contracte scrise.

Merită să iau creditul pentru construcție în euro?

Creditul în euro are reguli mai strânse dacă venitul tău e în lei, pentru că Regulamentul BNR nr. 17/2012 limitează finanțarea la 75% din valoarea garanției și plafonează ratele în valută la 20% din venitul net. La asta se adaugă riscul de curs pe toată durata împrumutului, fiindcă rata în euro se plătește din lei. Pentru un venit în lei, creditul în lei rămâne varianta mai sigură.

Cine plătește evaluările și actele de la notar?

Onorariul notarului pentru contractul de ipotecă și evaluarea inițială se plătesc de regulă din banii tăi, înainte de prima tragere din credit. Unele bănci adaugă un comision de acordare, iar fiecare tranșă aduce o nouă vizită a evaluatorului, plătită separat. Cere grila completă de comisioane înainte de semnare și calculează de câte vizite vei avea nevoie.