Un apartament scos la licitație de ANAF poate ajunge la 50% din valoarea inițială. Ce trebuie verificat

Cumpărătorii pot licita pentru un apartament executat silit la un preț de pornire care poate scădea, dacă proprietatea nu este vândută la primele două termene, dar nu sub 50% din valoarea inițială. Înainte de depunerea garanției trebuie însă evaluate situația juridică, starea tehnică, posibilitatea de a vedea locuința și prezența eventualilor ocupanți.

ANAF execută silit și organizează licitațiile pentru aceste proprietăți. Prețul mai mic poate fi diminuat de renovări de zeci de mii de lei sau de procedurile necesare pentru eliberarea apartamentului.

Prețul scade după licitațiile încheiate fără cumpărător

În cazul în care apartamentul rămâne nevândut la primul termen, următoarea licitație poate porni de la un preț redus cu 25%. Dacă nici a doua încercare nu atrage un cumpărător, prețul poate fi redus din nou la al treilea termen, fără să scadă însă sub 50% din valoarea inițială stabilită pentru imobil.

Participarea presupune plata prealabilă a unei garanții de 10% din prețul de pornire. Pentru un apartament oferit la 300.000 de lei, calculul orientativ indică o garanție de 30.000 de lei.

Câștigătorului i se scade garanția din prețul final. Participanții care nu adjudecă proprietatea primesc suma înapoi, potrivit procedurii aplicabile.

Condițiile și termenele unei asemenea proceduri fac dificilă utilizarea unui credit ipotecar obișnuit. Plata în rate către stat este, de asemenea, permisă în condițiile stabilite de legislația fiscală. Conform explicațiilor avocatului, cumpărătorul poate achita 50% ca avans, iar restul poate fi împărțit în cel mult 24 de rate lunare.

Verificările trebuie încheiate înainte de depunerea garanției

Principalele verificări privesc actele, starea apartamentului și costurile care pot apărea după adjudecare:

• Extrasul de carte funciară se obține de la Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară (OCPI), inclusiv online, și poate indica ipoteci, sarcini sau drepturile altor persoane asupra proprietății.
• Vizionarea trebuie solicitată înaintea licitației, iar verificarea tehnică ar trebui să acopere instalația electrică, instalațiile sanitare, utilitățile, eventualele infiltrații și diferențele dintre starea reală și documente.
• Situația ocupanților trebuie clarificată, inclusiv existența unui contract de închiriere și efectele acestuia asupra noului proprietar.
• Datoriile la asociația de proprietari trebuie verificate pentru înțelegerea situației apartamentului înainte de licitație, însă restanțele fostului proprietar nu se transferă automat cumpărătorului, iar asociația își poate recupera creanțele în cadrul procedurii. Cheltuielile necesare pentru renovare trebuie luate în calcul înainte de stabilirea sumei oferite.

Într-o vânzare silită nu există garanția obișnuită pentru viciile ascunse, potrivit explicațiilor avocatului Bogdan Pițigoi. Problemele serioase descoperite după cumpărare pot genera costuri suportate de noul proprietar.

Vizionarea poate fi solicitată, dar accesul nu este sigur

Fostul proprietar sau persoana care locuiește în apartament poate refuza accesul ori poate fi imposibil de contactat. Inspectorii ANAF nu pot forța intrarea numai pentru vizionarea proprietății, astfel că licitația poate avea loc fără ca persoana interesată să fi inspectat complet locuința.

Adjudecarea nu înseamnă automat că apartamentul va fi predat liber. Situația unui chiriaș depinde de contractul de închiriere și de efectele pe care documentul le produce față de noul proprietar, fiind diferită de cazul unei persoane care ocupă locuința fără drept.

Dacă ocupantul refuză să plece voluntar, eliberarea apartamentului poate necesita notificarea persoanei, sesizarea instanței și, ulterior, intervenția unui executor judecătoresc.

Restanțele fostului proprietar nu se transferă automat cumpărătorului

Asociația de proprietari își poate recupera creanțele pe parcursul procedurii. Verificarea acestor datorii rămâne importantă pentru înțelegerea situației apartamentului înaintea licitației.

Prețul de adjudecare este doar o parte din cheltuiala finală. Renovările de zeci de mii de lei, problemele descoperite după cumpărare și demersurile pentru evacuarea ocupanților pot reduce avantajul obținut prin scăderea prețului de pornire.