Când pandemia a dus la un număr record de birouri goale în Manhattan, transformarea acestora în locuințe a devenit o soluție pentru criza locuințelor din New York. Orașul traversează una dintre cele mai mari transformări imobiliare din istoria sa recentă. Clădirile de birouri abandonate sunt reutilizate pentru a crea mii de apartamente, răspunzând astfel unei nevoi acute de locuințe accesibile.
### Turnurile goale devin case pentru zeci de mii de newyorkezi
New York City își transformă centrul de afaceri printr-un plan ambițios. Conform unui raport al Controlorului Municipal Brad Lander, 44 de proiecte de conversie, demarate după pandemie, ar putea transforma aproximativ 1,4 milioane de metri pătrați de spații de birouri în circa 17.400 de locuințe. Aceasta reprezintă aproape toată construcția rezidențială din Manhattan din 2024. De la aprilie 2022, au fost finalizate sau sunt în construcție aproximativ 10.000 de apartamente, iar restul sunt planificate pentru următorii ani.
Dan Garodnick, președintele Comisiei de Urbanism din New York City, a subliniat importanța acestor conversii. Acestea contribuie la ameliorarea crizei locuințelor, în condițiile în care prețurile chiriilor cresc, și ajută clădirile de birouri mai vechi care întâmpină dificultăți în a atrage chiriași.
### Fostul sediu Pfizer devine cel mai mare proiect de acest tip
Unul dintre cele mai semnificative proiecte este conversia fostului sediu Pfizer, situat lângă Grand Central Terminal. Această clădire va fi transformată pentru a găzdui aproximativ 1.600 de apartamente, dintre care circa 400 vor fi locuințe cu chirii subvenționate. Nathan Berman, fondatorul Metro Loft, dezvoltatorul principal, a mai transformat fostele birouri JPMorgan Chase de pe 25 Water Street în peste 1.300 de apartamente. Cererea pentru aceste locuințe este ridicată, iar închirierea la 25 Water Street a început recent, fiind atragătoare datorită facilităților disponibile.
### De ce se întâmplă asta acum în New York
Criza locuințelor din New York a atins un punct critic. În august 2023, chiria mediană pentru un apartament nou în Manhattan era de 4.600 de dolari pe lună, înregistrând o creștere de 8,4% față de anul anterior. Pandemia a avut un impact semnificativ asupra pieței imobiliare, munca de la distanță făcând ca multe companii să reducă spațiile de birouri. Rata de neocupare a clădirilor de birouri din SUA a ajuns la aproximativ 23% la sfârșitul celui de-al doilea trimestru din 2023.
Această situație a creat oportunități pentru dezvoltatori. Clădiri care odată erau evaluate la sute de milioane de dolari se vând acum la prețuri semnificativ reduse. Un raport recent arată că prețul mediu pe metru pătrat a scăzut cu 45% după pandemie.
### Stimulente fiscale și schimbări legislative
Autoritățile din New York, atât la nivel de stat cât și la nivel municipal, au implementat măsuri pentru a facilita aceste conversii. Programul de scutire fiscală 467-m oferă reduceri de taxe pe proprietate timp de până la 35 de ani, cu condiția ca 25% din apartamente să fie destinate familiilor cu venituri medii sau reduse. Guvernatoarea Kathy Hochul a eliminat o restricție veche de 60 de ani, care bloca construcția de locuințe în zone dens populate din Manhattan.
Proiectul 5 Times Square, care va include peste 300 de apartamente accesibile, este un exemplu al acestor inițiative. Construcția este programată să înceapă în trimestrul al treilea din 2025, cu prima fază finalizată în 2027.
### Provocări tehnice și costuri ridicate
Transformarea clădirilor de birouri în locuințe nu este o sarcină simplă. Aceste clădiri au fost concepute pentru spații de lucru, necesitând adaptări semnificative pentru a satisface cerințele locuințelor. La 25 Water Street, dezvoltatorii au creat curți interioare pentru a permite luminii naturale să pătrundă în apartamente. Costul acestei conversii a fost de peste 500 de milioane de dolari. Proiecte similare sunt în curs de desfășurare și în alte locații din Manhattan, cu bugete de peste 500 de milioane de dolari pentru transformări similare.
### Principalele proiecte în desfășurare sau planificate
Lista proiectelor de conversie în Manhattan este vastă și include:
– 25 Water Street, fostul sediu al New York Daily News, cu 1.320 de apartamente
– 55 Broad Street, fostele birouri Goldman Sachs, cu 571 de locuințe
– 5 Times Square, fostul sediu Ernst & Young, cu 1.250 de apartamente
– 219-229 East 42nd Street, fostul sediu Pfizer, cu aproximativ 1.600 de unități
– 1740 Broadway, cu peste 420 de apartamente planificate
– 111 Wall Street, cu aproximativ 1.570 de unități propuse
### Costul pentru bugetul orașului
Implementarea acestor programe are un cost semnificativ. Un raport estimează că orașul ar putea pierde 5,1 miliarde de dolari în venituri din taxe pe proprietate pe parcursul celor 37 de ani ai programului 467-m. Criticii subliniază că stimulentele fiscale sunt excesiv de generoase în anumite zone, unde conversiile erau deja profitabile.
### Ce înseamnă pentru piața imobiliară americană
New York devine un lider în conversiile de birouri în locuințe, depășind orașe precum Chicago și Washington. Potrivit companiei de consultanță CBRE, portofoliul total de proiecte de conversie din SUA a ajuns la 7,5 milioane de metri pătrați în 2025, ceea ce indică o creștere semnificativă. Alte orașe americane, precum Los Angeles, Denver și Dallas, urmează acest model de conversie.
Transformarea clădirilor de birouri din Manhattan reflectă o schimbare necesară în peisajul urban. Aceasta oferă o soluție la criza locuințelor și răspunde nevoilor locuitorilor orașului. Cu prețuri medii de închiriere în continuă creștere, fiecare apartament nou are un impact semnificativ asupra comunității.
